常熟讨债公司介绍物业费纠纷的抗辩理由及其裁判规则

物业费纠纷的抗辩理由及其裁判规则

北京市京师（郑州）律师事务所  

王楠律师

空置的房子可以少交物业费吗？能否以家里被盗为由拒交物业费？怎么才算物业服务不到位······本文就物业合同纠纷实务中常见的拒交物业费抗辩理由及其裁判规则进行简要剖析，以供参考。

 抗辩理由一：

房子空置未入住

很多房子空置的业主认为，房子一直都没住就不需要交物业费了。实际上，房屋空置未使用，也应当缴纳物业费，业主不能以没有享受到物业服务为由拒付。物业服务是包括保安、保洁、保绿等多项内容的综合性服务，多项服务内容是对公共区域、共有设施、设备的维护和管理，物业服务业主于无形中受益，业主不能以未享受到特定的服务为由拒交物业费。在《民法典》第九百四十四条中也明确规定了：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。

交纳物业费的时间应从交房开始起算，因个人原因未入住也应该交纳，费用应从开发商通知交房的时间开始产生。交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的视为交付，即应开始缴纳物业管理费。但因开发商原因迟延交付造成的房屋空置的，空置物业费由开发商承担。

 抗辩理由二：

未签订物业合同或合同已到期

《民法典》第九百三十九规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，物业服务合同不同于一般的双务合同（签订的双方即为合同的权利义务方）；物业合同是一种群体性合同，合同签订的双方并非权利义务人，前期物业服务阶段，签订合同的一方是建设单位（开发商），业委会成立之后经授权代表全体业主和物业公司签订合同，物业公司不和每一户业主单独订立物业服务合同（单一业主的住宅、商业、工业等情形除外）。业主所在小区业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有约束力，故对业主同样具有约束力。在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费，如果其以自己未与物业公司签订合同为由拒交物业费的，法院不予支持。

在物业合同到期后物业公司继续服务的情况下，业主也不能仅仅因合同到期为由拒交物业费。若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当继续支付物业费。需要注意的是，如果是合同到期后不予续聘的情况下物业公司拒不退出，则无权要求业主继续支付物业费。《民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况”，合同到期后，物业服务合同的权利义务终止后，即使物业服务企业拒绝退出、移交，但双方之间的物业服务法律关系已经终止。物业在此情形下继续自行提供服务，违反诚实信用原则，无权以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。

 抗辩理由三：

房屋存在质量问题

开发商交付的房屋存在质量问题，并非物业公司责任，即使有些开发商会出具《住宅质量保证书》明确：“住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由本公司委托某某物业负责处理”，但开发商仅仅委托物业公司处理来信来访、投诉，并未将房屋质量维修义务转移给物业公司，业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。房屋存在质量问题的，业主应向开发商主张权利，以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的，法院不予支持。

 抗辩理由四：

业主与物业间存在侵权损害纠纷的

若业主和物业公司之间存在侵权损害纠纷，如业主家中财产被盗时物业公司在防范措施方面存在责任的、因物业公司未尽到管理责任导致业主在小区内摔倒应承担相应责任、物业公司未履职导致的公共水管漏水导致业主财产损失等，业主因物业公司的管理不当出现人身权、财产权损失的，业主可以依法向物业公司追责。但是能否据此拒交物业费实务中存在不同的观点，一种观点认为，该情况属于物业服务人不履行物业服务合同的约定或者履行合同有重大瑕疵，进而导致业主的人身、财产安全受到损害或者影响正常生活的，业主可以以服务不达标为理由进行抗辩，可以减少或者不支付物业费；另一种观点认为，业主与物业间存在侵权损害纠纷的业主有权向物业公司追责，业主以物品被盗等侵权损害纠纷作为物业公司违约的事实，这种违约不足以构成根本性违约、不能免除业主交费义务，故不能仅仅以此为由不支付物业费。

 抗辩理由五：

物业费没有经过审批或者擅自提高收费标准的

物业费分前期物业管理收费和正式物业管理收费。前期物业费的收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。正式物业管理费由业主委员会、物业公司协商制定标准，或经过物业招投标形式来确定物业收费标准，并由业主大会表决通过。《物业管理条例》第四十条也明确规定了：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。若物业公司不能提供物价管理部门各项审批文件原件，或者物业公司未通过业主大会决定或采用书面征求意见的方式调整收费标准程序的，对于其擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的，业主可以拒绝支付相应的物业费用。 

 抗辩理由六：

物业服务不到位或存在重大瑕疵

物业公司服务不到位，即物业公司未履行物业合同服务责任的或者物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准。但是若业主主张物业公司提供的物业服务不到位且存在严重违约及侵权行为，若不能举证证明物业公司提供物业管理服务过程中存在根本违约行为，或物业公司提供物业服务的瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的严重程度，可以通过向业主委员会提出要求物业公司限期整改或选聘新的物业公司等其他途径维护自己的合法权益，而以此拒交物业费对抗物业服务瑕疵的缺乏法律依据，法院往往以业主未能证明为由不予支持。因为物业服务合同具有涉众性，若允许业主以物业服务瑕疵为由拒付物业管理服务费，则可能导致物业服务公司对小区的维护管理难以为继，从而使得全体业主的共同利益遭受损害。避免出现个体滥用抗辩权侵损公共利益的情况，如一般、轻微的物管服务瑕疵在未构成根本性违约的情况下，业主不得以此为由拒绝支付物业费。

重大瑕疵是指物业服务企业未能完全按照合同约定履行义务，致使其提供的服务严重不符合物业服务合同约定的情形。物业公司应受物业服务合同约束，未按物业服务合同履行合同义务，物业服务存在重大瑕疵，业主可以少交物业费；给业主造成损害的，还应当承担违约责任。物业服务的“重大瑕疵”具有持续性、全局性、严重性的特点，表现为业主反映多次仍拒不整改，严重影响全体业主正常生活。在举证方面，应当证明履约瑕疵属于长期的、常态化的想象，而不是某个时间段、某个事件出现的服务不到位。物业服务存在重大瑕疵是业主合理抗辩事由，业主负有证明责任，若业主能够证明物业服务质量存在重大瑕疵，则法院会判决调减部分物业费。